חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (תמ''א 38) 

בימים אלה (ינואר 2008) נחקק חוק מיוחד, אשר נועד להקל על יכולת היישום של תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית אשר גובשה בשנת 2005 במטרה לעודד חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה). החוק החדש הוא מהפכני במובן זה שהוא מאפשר לקבל החלטות בדבר בנייה והשבחת זכויות בבית משותף וזאת ללא צורך בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבית, כפי שהיה עד היום.
לפני החוק יכול היה דייר בודד, ללא כל נימוק, לסרב לתוכנית שמחזקת את המבנה ומשביחה אותו על ידי ניצול זכויות בנייה ובכך לטרפד את ישום וביצוע התכנית על אפם וחמתם של כל יתר בעלי הדירות בבית. זכות וטו זו נוצלה לא פעם לשם סחיטת כספים או הטבות על ידי הסרבן.
החוק החדש משנה את המצב באופן מהותי והוא צפוי להביא ליישום הרבה יותר רחב וקל של תמ"א 38 והתמריצים שהיא מעניקה לחיזוק מבנים קיימים, בד"כ בתים בני 3-4 קומות על עמודים ובניה נוספת עליהם.

עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף

החוק קובע שביצוע עבודות ברכוש המשותף, במסגרת תוכנית החיזוק (כלומר במסגרת תמ"א 38) שמטרתה שינוי ברכוש המשותף (שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה) טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף, כלומר במקרה כזה מספיק להחתים רוב רגיל (51%) מבעלי הדירות בבית בכדי לחייב את כל בעלי הדירות בתשלום והשתתפות בעבודה.
לפני החוק האמור היה צריך לקבל הסכמה מראש של כל בעלי הדירות.
נציין, כי החוק איננו מחייב להשיג את הרוב הנ"ל באמצעות כינוס אסיפת דיירים.

עבודה שמטרתה הרחבת דירה

ביצוע עבודה ברכוש המשותף, במסגרת תוכנית החיזוק, שמטרתה הרחבת דירה, טעונה החלטה מראש של מי שבבעלותם 60% מהדירות.
המצב הקודם היה, שהרחבת דירה נדרשת להסכמת מי שבבעלותם 75% מהדירות ו-66% מהשטח המשותף הצמוד לדירותיהם. דהיינו ההקלה כיום היא מ- 75% ל- 60% כאשר יודגש שוב: לא מדובר רק בהרחבת דירה אלא בהרחבה שהיא חלק מתכנית החיזוק של הבית.
המונח "הרחבה של דירה" הוא גם אופקי וגם אנכי. דהיינו גם בניית חדר על הגג שמחובר לדירה בקומה העליונה מוגדר כהרחבה. נוסיף ונאמר כי גם הרחבת דירה לשם בניית ממ"ד (דירתי או קומתי) מספיק להשיג רוב של 60% מבעלי הדירות כדי להעביר את ההחלטה ובמקרה של ממ"ד הדבר נכון גם שלא במסגרת תוכנית החיזוק.

עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה

כידוע תמ"א 38 מתמרצת את ביצוע חיזוק המבנה הקיים בין היתר ע"י הוספת קומות וזכויות בנייה. במקרה שמדובר בביצוע עבודה ברכוש המשותף עפ"י תוכנית החיזוק שמטרתה בניית דירה חדשה טעונה ההחלטה עדיין הסכמה מראש של כלל בעלי הדירות בבניין, אולם אם הדירה החדשה או הדירות החדשות מספרן אינו עולה על 1/3 ממספר הדירות הקיים בבית ושטח רצפתן הכולל (של החדשות) אינו עולה על 1/3 משטח הרצפה הכולל של כל הדירות הקיימות, רשאי המפקח על המקרקעין לאשר את העבודה גם אם לא התקבלה הסכמה של כל בעלי הדירות.

כדי לפנות למפקח צריך להשיג רוב של מי שבבעלותם 2/3 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
החוק גם מחייב את הרוב הנ"ל (2/3) לשמוע תחילה את טענותיו של המיעוט בטרם הגשת התביעה למפקח. המפקח על המקרקעין מוסמך כאמור לאשר את ביצוע העבודה שמטרתה בניית דירה או דירות חדשות (כלומר הוספת קומה או יותר) והוא רשאי להתנות תנאים לשם ביצוע העבודה.

כל ההסכמות בכתב

נקבע באופן מפורש בחוק, שהסכמת כל בעל דירה לצורך קבלת ההחלטות הנ"ל תהיה בכתב מאומתת ע"י עו"ד ואין זה משנה אם ההסכמה כאמור ניתנה לפני מתן היתר הבניה או מאוחר יותר.

חובת חיזוק הבית המשותף

למען הסר ספק כל העבודות הללו ברכוש המשותף (שינוי, הרחבה, הוספת דירה) חייבות להתבצע ביחד עם ביצוע חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה.

הוצאות

כאשר קיים הרוב הנדרש, אזי כל בעל דירה בבית המשותף חייב להשתתף בהוצאות הנדרשות לביצוע עבודה ברכוש המשותף ובהוצאות השותפות לשם אחזקתו התקינה של תוצר העבודה האמורה וכן חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לשם ביצוע החיזוק.

סיכום

החוק החדש צפוי להוות פריצת דרך ביישום רחב היקף של תמ"א 38, יישום שנמנע עד כה בשל דרישת ההסכמה הכללית. החוק מחליש את עמדת המיקוח, בעיקר של בעלי הקומות העליונות, שהיוו עד היום את אבן הנגף המרכזית מיישום תמ"א 38 ולכן זוהי פריצת הדרך. יש בחוק החדש ביטוי של העדפה לבעלות המשותפת על פני הקניין הפרטי.

חוק זה הוא המשך ישיר של חוק פינוי בינוי, אשר היה הסנונית הראשונה שאיפשרה לרוב בלבד (אמנם רוב מיוחד של 80%) בבית המשותף לקבל החלטה גורלית ומרחיקת לכת של הריסת המבנה הקיים ובניית בית חדש תחתיו.
יתכן בהחלט שיש בכך ציון דרך גם לחקיקה נוספת בעתיד ברוח זו, חקיקה אשר תביא לסיום העידן שבו דייר בודד או מיעוט קטן יכול היה ללא נימוק לטרפד השבחת הנכס שתומכים בו רוב מאסיבי של בעלי הדירות.
יש להניח שלחוק זה יותקנו בעתיד תקנות ויתכן אף שינתנו תמריצים נוספים לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.